Comment aider vos clients à préparer la transmission des parts de SCPI tout en continuant à percevoir les revenus ?

Actus juridiques et fiscales29/05/2015

Le saviez-vous ?

En cas de donation, il est pratiqué un abattement sur les parts données à chacun des donataires. Les donations réalisées en faveur des enfants bénéficient d’un abattement de 100 000 € pour chacun des parents tous les 15 ans et de 31 865 € pour les petits enfants. Au-delà de cet abattement, l’administration fiscale appliquera le barème progressif des droits de donation en ligne directe.

Les parts de SCPI peuvent faire l’objet d’un démembrement de propriété donnant naissance à deux droits : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier a droit à la jouissance du bien sur lequel porte l’usufruit, c’est-à-dire aux revenus générés par les parts. Le nu-propriétaire bénéficie du droit à retrouver la pleine propriété du bien au décès de l’usufruitier hors droits de succession.

La donation de la nue-propriété de parts de SCPI permet d’anticiper la transmission d’un patrimoine tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire, ses revenus et son usage. Le nu-propriétaire bénéficiera de la pleine propriété des parts au décès de l’usufruitier, hors droits de succession.

 

La solution : donner la nue-propriété des parts de SCPI1

Comment ça marche ?

 

  • La donation de la seule nue-propriété des parts permet de profiter d’une économie sur les droits de donation, car elle bénéficie d’une base d’imposition réduite pour le calcul des droits. En effet, la valeur de la nue-propriété donnée par le barème de l’article 669 du Code Général des impôts dépend de l’âge de l’usufruitier (voir ci-dessous). En conséquence, plus vos clients anticipent et plus ils peuvent donner…
Age de l'usufruitier Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans révolus 10 %
Moins de 31 ans révolus 20 %
Moins de 41 ans révolus 30 %
Moins de 51 ans révolus 40 %
Moins de 61 ans révolus 50 %
Moins de 71 ans révolus 60 %
Moins de 81 ans révolus 70 %
Moins de 91 ans révolus 80 %
Plus de 91 ans révolus 90 %

 

 

  • En qualité d’usufruitier, le donateur reçoit la totalité des revenus trimestriels générés par ses placement, jusqu’à son décès.
  • En qualité de nus propriétaires les héritiers obtiennent au moment du décès la pleine propriété des parts automatiquement, sans formalité, ni droit à payer.

Dans l’hypothèse d’un décès du nu propriétaire avant l’usufruitier, la nue-propriété se retrouvera dans la  succession du défunt et sera par conséquent soumise aux droits de succession.

Exemple

Madame et Monsieur Avisé, mariés sous le régime de la communauté légale, ont respectivement 66 et 68 ans. Ils détiennent 240 parts d’une SCPI du groupe La Française à 770 € la part. 
Avec un rendement net annuel de 5,08 %2, ces parts leurs rapportent environ 9 387 € de revenus annuels qui complètent leurs revenus.

La problématique : Madame et Monsieur Avisé souhaitent, tout en préservant leurs revenus, que le jour de leur décès leur fille unique profite au mieux de leur patrimoine et supporte le moins de frais de succession possible.

La solution : Madame et Monsieur Avisé vont effectuer une donation de la nue-propriété des parts à leur fille afin de préparer la transmission et de continuer à percevoir les revenus de leur SCPI en tant qu’usufruitier.

Ce don sera considéré par l’administration fiscale comme égale à : 240 parts à 770 € X 60 % soit 110 880 € (au lieu de 184 800 € de valeur réelle). Ce qui représente donc 55 440 € par donateur. 

Le don qu’elle recevra par chacun de ses parents est donc inférieur à l’abattement de 100 000 €. En conséquence, aucune donation n’ayant été effectuée les 15 dernières années, il n’y aura aucun droit à payer. De plus, de nouvelles donations pourront être effectuées si besoin car le  plafond des abattements n’aura pas été atteint.

Les points forts de ce dispositif :

  • Perception  trimestriellement des revenus générés par les placements
  • Transmission du  capital aux descendants en réduisant les droits de mutation à titre gratuit 
  • Augmentation de la valeur des dons

 

1 Attention : nous recommandons de réaliser une donation de parts de SCPI par acte notarié.

2 Source : Indice de performance des SCPI immobilier d’entreprise de 2014 publié par l’IEIF (Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière)
Cet exemple n’est donné qu’à tire d’illustration et n’a pas de caractère contractuel. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Avant toute proposition de souscription, il convient de s'assurer que l'instrument financier proposé correspond aux attentes du client et à sa situation fiscale.
Le partenaire informe ses clients, avant qu’ils ne prennent leur décision d’investissement, du fait qu’il sera rémunéré pour ses services par CD Partenaires et communique aux clients la rémunération perçue au titre de la prestation de service délivrée.
Le partenaire informe également  le client sur les rémunérations perçues de manière indirecte par les chaines de distribution  au titre de la distribution et des conseils délivrés.